Prima casa: niente benefici se il mancato trasferimento è prevedibile

Prima casa: niente benefici se il mancato trasferimento è prevedibile

Ai fini delle agevolazioni "prima casa”, la prevedibilità dell’ostacolo esclude la configurabilità della forza maggiore (Cassazione - Ordinanza 05 febbraio 2026, n. 2487)

Nel merito, la controversia riguarda la revoca dei benefici “prima casa” per mancato trasferimento della residenza nel Comune in cui è situato l’immobile entro il termine di diciotto mesi. La Corte di Cassazione si confronta con il tema della forza maggiore, evidenziando l’esistenza di un precedente contrasto giurisprudenziale, poi superato dalle Sezioni Unite nel 2020 (sentenza 23 aprile 2020, n. 8094?).

Richiamando tale orientamento, la Cassazione afferma che la forza maggiore può escludere la decadenza dall’agevolazione solo quando il mancato rispetto del termine derivi da una causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile e inevitabile, non imputabile al contribuente, che si sia comunque attivato tempestivamente.

Nel caso di specie, tuttavia, tali requisiti non ricorrono. L’immobile acquistato risultava locato e tale circostanza era nota all’acquirente sin dalla stipula del contratto. Di conseguenza, l’eventuale difficoltà a ottenere il rilascio dell’immobile non può qualificarsi come evento imprevedibile. Viene quindi esclusa la sussistenza della forza maggiore.

La Corte aggiunge, inoltre, che ai fini del mantenimento dell’agevolazione, la normativa richiede il trasferimento della residenza nel Comune in cui si trova l’immobile, non necessariamente nell’immobile stesso. Pertanto, il contribuente avrebbe potuto adempiere all’obbligo anche stabilendo la residenza in un diverso immobile situato nel medesimo Comune.

Alla luce di tali considerazioni, la Cassazione accoglie il ricorso dell’Agenzia delle entrate, cassa la sentenza della CTR e decide nel merito rigettando il ricorso originario del contribuente.

di Anna Russo

Fonte normativa

• Cassazione - Ordinanza 05 febbraio 2026, n. 2487